Имеет ли банк право « забирать собственность » из-за отсутствия Акта 16?

В последнее время на рынке недвижимости все чаще практикуется покупка недвижимости в «зеленой»стадии строительства .

На практике это означает заключение договора на строительство недвижимости, после чего право собственности переходит к Покупателю. В этом случае обязанность трейдера - построить данный объект до готовности к эксплуатации, т.е. до получения Сертификата на ввод в эксплуатацию, соответственно Разрешения на использование в зависимости от категории строительства.

Что такое Акт 16?

Акт-образец форма 16, или сокращенно «Акт 16», является последним актом, изданным во время строительства и удостоверяющим завершение строительства.

На основании этого документа и всех других актов во время строительства выдается Разрешение на использование или Сертификат на ввод в эксплуатацию , в зависимости от категории строительства согласно Закону о территориальном развитии (Закон о территориальном планировании).

Как Свидетельство о вводе в эксплуатацию, так и Разрешение на использование дают право использовать сооружение на законных основаниях, поскольку существует явный юридический запрет на использование конструкций или их частей, которые не были введены в эксплуатацию соответствующим компетентным органом.

В предварительном договоре обе стороны согласовывают срок, до которого Продавец должен предоставить зданию Свидетельство о вводе в эксплуатацию и нотариальный акт для передачи права собственности на недвижимость Покупателю.

Нотариальное признание обособленного объекта – квартиры, производится по достижении стадии «чернового строительства», что подтверждается формой Акт 14.

Подписание формы 14 Акта на здание подтверждает, что строительство перешло в стадию «грубого строительства», т.е. что объект уже построен, что нужно обследовать и занести в кадастр. Это также имеет большое значение для кредитования недвижимости, потому что это самый ранний этап, на котором банки соглашаются предоставить кредит для сделки с недвижимостью.

Как избежать риска, что банк заберет недвижимость?

Для этого до нотариального заверения сделки, в день совершения сделки, Продавец должен предоставить Покупателю актуальный Сертификат, выданный Регистрационным Офисом. Из него должно быть очевидно, что на имущество и землю, на которых находится здание, в котором находится недвижимость, нет зарегистрированных реальных обременений, воспрепятствующих Покупателя, например:

• Договоры аренды;
• Ипотека ;
• Взыскание;
• Судебный запрос

Во время транзакции покупатель должен прямо попросить нотариуса сделать на экране справку о недвижимости, которую покупатель покупает, и о земле, на которой построено здание. Доступ к базе данных Реестра собственности в Регистрационном агентстве требует регистрации и пополнения счета, и, в принципе, любой, кто соответствует этим требованиям, может делать такие запросы.

Из этих справок видна история собственности - передачи и зарегистрированные обременения, такие как ипотека, взыскания, их удаление или отсутствие удаления. Другими словами - это самый надежный способ определить состояние объекта недвижимости в момент совершения сделки.

Когда банк-кредитор прибегает к обеспечению кредита?

Это происходит, когда у должника есть просроченная задолженность, т.е. он прекратил погашать взносы по кредиту. Это возможность для банка погасить свою дебиторскую задолженность за счет предоставленного обеспечения. В данном случае мы говорим о собственности, поэтому это происходит через продажу собственности.

Если Покупатель покупает недвижимость у Продавца-застройщика, который к моменту совершения сделки не выплатил необходимую сумму для удаления ипотечного кредита, зарегистрированного в пользу финансирующего банка на недвижимость, приобретенную Покупателем, это означает, что если Продавец перестанет выплачивать свои взносы по кредиту, для Покупателя будет два варианта:

• Заплатить необходимые суммы от имени Продавца и сохранить свое имущество;
• Или расстаться с квартирой, которую продаст банк.

Поэтому каждый покупатель должен быть очень внимателен перед подписанием нотариального акта, и желательно иметь юриста для подготовки сделки и проверки собственности.

Почему кредит инвестора в банке - действительно хороший знак?

В настоящее время инвесторы часто используют банковские кредиты для строительства крупных объектов. На самом деле, это хороший знак по одной очень простой причине: в каждом банке есть ряд финансовых аналитиков и экспертов, которые не позволят предоставление кредита нестабильному инвестору.

Таким образом, строительство с использованием банковского кредита должно подсказать покупателям много положительных моментов о компании-инвесторе, а именно:

• Компания является верным партнером в представлениях банковских учреждений;
• У инвестора хорошая история отношений с банком, потому что без хорошей истории банк не захочет предоставить соответствующий строительный кредит.
• Расходование строительных средств подлежит строгому контролю со стороны банковского учреждения.

Согласно установившейся практике, после внесения какой-либо суммы по предварительному договору купли-продажи, банк сначала погашает ипотеку, а затем разрешает инвестору использовать средства.

В некоторых странах растет тенденция к тому, что покупатели на „зеленом“ этапе строительства предпочитают покупать недвижимость только в том случае, если в проекте участвует банк, кредитирующий инвестора. В этом случае банк является для Покупателя гарантом того, что здание будет достроено: именно потому, что банк сам будет строго контролировать расходование средств именно на строительство.

Однако что происходит в тех случаях, когда продавец еще не погасил ссуду до нотариальной сделки? Тогда покупатель может запросить у банка, обслуживающего ссуду продавца, Официальное письмо-сертификат . Оно удостоверяет, какая сумма необходима для отмены ипотеки на соответствующее имущество, и что сумма, которая будет выплачена покупателем, пойдет на погашение соответствующей ипотеки.

Через несколько дней, после того как платеж поступил на банковский счет продавца, банк подает в соответствующий ЗАГС в Регистрационном агентстве заявление - согласие на отмену ипотеки на недвижимость, приобретенную покупателем. Покупатель может запросить актуальный Сертификат об отсутствии обременений в ЗАГСе до совершения сделки, который покажет, что зарегистрированная ипотека на недвижимость удалена.

Сложнее становится, когда у Покупателя тоже есть кредит, при том в другом банке. Тогда и этому банку придется вмешаться в переговоры со строителем.

Безопасность и прозрачность с „Атлантис Болгария Холдинг“

Любые сложности при покупке недвижимости сопряжены с определенным риском, особенно если клиент не осведомлен добросовестно обо всех деталях проекта и условиях его реализации. Вот почему, строительно-инвестиционная компания „Атлантис Болгария Холдинг“ гарантирует своим клиентам и партнерам два основных преимущества.

Первое - это соблюдение всех передовых практик при строительстве и продаже недвижимости, независимо от способа кредитования и этапа строительства, на котором осуществляется сделка.

Второе преимущество – это полная прозрачность и безусловная поддержка клиентов. Все наши друзья, партнеры и потенциальные покупатели могут воспользоваться профессиональными консультациями специалистов: юристов, бухгалтеров и финансовых консультантов. Мы ответим на Ваши вопросы, развеем Ваши сомнения и даже поможем выбрать самого надежного банковского кредитора, который соответствует нашим высоким стандартам обслуживания клиентов.

Потому что Вы можете рассчитывать на то, что заключение надежной и безопасной сделки является для нас таким же приоритетом, как и для Вас!