Има ли право банката да “вземе имот”, защото няма Акт 16?

В последните години все по-често на пазара на недвижими имоти се практикува закупуването на имоти „на зелено”.

На практика това означава да се сключи договор за изграждане на недвижим имот, а  правото на собственост след това да се прехвърли на Купувача. В този случай, задължението на търговеца е да изгради дадения обект до готовност за експлоатация, т.е. до набавяне на Удостоверение за въвеждане в експлоатация, съответно Разрешение за ползване в зависимост от категорията на строежа.

Какво представлява Акт 16?

Акт образец 16, или накратко “Акт 16”, е последният акт, който се издава през времето на строителството и удостоверява завършването на обекта. 

Въз основа на този документ и всички други актове през време на строителството, се издава Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация, в зависимост от категорията на строежа съгласно ЗУТ (Закон за устройство на територията). 

Както Удостоверението за въвеждане в експлоатация, така и Разрешението за ползване дават право строежът да бъде ползван законосъобразно, тъй като съществува изрична законова забрана да се ползват строежи или части от тях, които не са въведени в експлоатация от съответния компетентен орган.

В предварителния договор двете страни уговарят какъв да бъде крайният срок, до който Продавачът трябва да е снабдил сградата с Удостоверение за въвеждане в експлоатация и с нотариален акт да е прехвърлил собствеността върху имота на Купувача.

Нотариалното изповядване на самостоятелния обект – апартамент се осъществява при достигане на етап „груб строеж“, което се констатира с Акт образец 14.

Именно подписването на Акт образец 14 за сградата удостоверява, че строежът е достигнал етап „груб строеж“, т.е. че вече има изграден обект, който следва да бъде заснет и нанесен в кадастъра. Това е от голямо значение и за кредитирането на имота, защото това е най-ранният етап, на който банките приемат да кредитират една сделка с недвижим имот.

Как да се избегне риска банката да вземе имот?

За целта преди нотариалното изповядване на сделката, в деня на самата сделка, Продавачът следва да предостави на Купувача актуално Удостоверение, издадено от Служба по вписванията. От него трябва да е видно, че върху имота и земята, върху която е построена сградата, в която се намира имота, няма вписани вещни тежести, противопоставими на Купувача, например:

• Договори за наем;
• Ипотека;
• Възбрани;
• Искови молби;

В часа на самата сделка, Купувачът трябва да помоли изрично нотариуса да направи екранна справка за имота, който купувача купува и за земята, върху която е изградена сградата. Достъпът до базата данни на Имотния регистър при Агенция по вписванията изисква регистрация и зареждане на сметка, като по принцип всеки, изпълнил тези изисквания може да прави такива справки.

От тези справки е видна историята на имота – прехвърляния и вписани тежести като ипотеки, възбрани, тяхното заличаване или липсата на заличаване. Иначе казано - това е най-надеждния начин да се установи състоянието на имота към момента на сделката.

Кога една банка-кредитор прибягва до дадено обезпечение по отпуснат кредит? 

Това се случва, когато длъжникът е в забава, тоест е спрял да покрива вноските по кредита. За банката е възможност да удовлетвори вземането си чрез предоставеното обезпечение. В случая говорим за имот, следователно това се случва чрез продажба на имота. 

Ако Купувачът закупи имот от Продавач-строител, който до деня на сделката не е погасил необходимата сума, за да заличи вписана в полза на финансиращата го банка ипотека върху имот, придобит от Купувача, това означава, че ако Продавачът спре да плаща вноските си по кредита, за Купувача ще са налице два варианта:

• Да погаси нужните суми от името на Продавача и да запази имота си;
• Или да се раздели с апартамента, който банката ще продаде. 

Ето защо, всеки купувач трябва да е много внимателен преди да подпише нотариалния акт и е желателно да има адвокат, който да подготви сделката и да провери имота.

Защо банковият кредит на инвеститора всъщност е добър знак?

В днешно време е практика инвеститорите да ползват банкови кредити за построяването на големи обекти. Всъщност, това е добър знак поради една много проста причина: всяка банка разполага с множество финансови анализатори и експерти, които няма да позволят отпускането кредит на нестабилен инвеститор. 

Ето защо, строежът чрез банков кредит трябва да говори на Купувачите много положителни неща за фирмата инвеститор, а именно че: 

• Фирмата е лоялен партньор в представите на банковите институции;
• Инвеститорът има добра история пред банката, защото без добра история тя не бих била склонна да отпусне съответния кредит за строителство. 
• Изразходването на средствата за строителство е обект на стриктен мониторинг от страна на банковата институция.

Според утвърдените практики, след влизането на каквато и да е сума по предварителен договор за покупко-продажба, банката първо погасява ипотеката, а след това позволява инвеститора да използва средствата. 

В някои държави, все по-често се забелязва тенденция, че Купувачите „на зелено“ избират да закупят имот само, ако в проекта участва банка, от която инвеститорът се кредитира. В този случай, банката се явява гарант за Купувача, че сградата ще бъде завършена: именно защото самата банка стриктно ще следи изразходването на средствата конкретно за строежа.

Какво се случва обаче в случаите, когато продавачът все още не е погасил кредита, преди нотариалната сделка? Тогава, купувачът може да поиска от банката, обслужваща кредита на продавача, Официално Писмо-удостоверение. То удостоверява каква сума е необходима за заличаването на ипотеката за съответния имот, и че сумата, която ще плати купувача, ще отиде за погасяването на съответната ипотека. 

След няколко дни, след платена вноска по банковата сметка на продавача, банката представя в съответната Служба по вписванията към Агенция по вписванията молба – съгласие за заличаване на ипотеката върху имота, купуван от купувача. Купувачът  може да поиска актуално Удостоверение за липса на тежести от Службата по вписвания преди сделката, от което ще е видно, че вписаната ипотека върху имота е заличена.

По-сложно става тогава, когато и Купувачът има заем, и то от друга банка. Тогава и тя ще трябва да се намеси в преговорите със строителя. 

Сигурност и прозрачност с “Атлантис България Холдинг”

Всяко усложнение при закупуване на имот крие определен риск, особено ако клиентът не е съвестно запознат с всички детайли около проекта и условията на изпълнение. Ето защо, строително-инвестиционна фирма “Атлантис България Холдинг” гарантира на своите клиенти и партньори две основни предимства. 

Първото - това е спазването на всички най-добри практики при строежа и покупко-продажбата на недвижими имоти, независимо от начина на кредитиране и фазата на строителство, в която се реализира сделката.

Второто предимство са пълната прозрачност и безрезервната подкрепа към клиента. Всички наши приятели, партньори и потенциални купувачи могат да се възползват от професионални консултации със специалисти: юристи, счетоводители и финансови консултанти. Ние ще отговорим на въпросите Ви, ще изчистим съмненията Ви, и дори ще Ви помогнем да изберете най-надеждният банков кредитор, който хармонизира с високите ни стандарти в обслужването на клиенти.

Защото можете да разчитате на това, че сключването на сигурна и безопасна сделка е точно толкова наш приоритет, колкото и Ваш!