Сделки купли-продажи недвижимости - одни из самых распространенных в нашей стране. Как Вы, возможно, знаете, сделки такого типа обычно связаны с налогообложением и соблюдением сроков. Налоги определяются в соответствии с положениями следующих двух нормативных актов:
- Закон о подоходном налоге с физических лиц (ЗПДНФЛ) - в отношении лиц, которые получают доход от продажи недвижимости;
- Закон о местных налогах и сборах (ЗМНС) - в отношении лиц, приобретающих недвижимость в результате покупки недвижимости.
Эти же нормативные акты также рассматривают обстоятельства, при которых определенные налоги могут не подлежать уплате или могут использоваться определенные налоговые льготы.
Если Вы планируете покупать и продавать недвижимость как физическое лицо (ФЛ), было бы хорошо заранее ознакомиться с видами подлежащих уплате налогов, правовой базой и условиями их уплаты. Здесь мы обращаем внимание на эти важные вопросы, касающиеся ФЛ, которые собираются заключить такую сделку.
Закон о местных налогах и сборах регулирует условия взимания местного налога при покупке и продаже недвижимости.
- Какой налог я должен буду платить, если приобрету недвижимость за определенную плату?
Согласно ЗМНС, покупатель должен уплатить единовременный местный налог за приобретение недвижимости за вознаграждение . Приобретение имущества за вознаграждение означает имущество, приобретенное в результате сделки купли-продажи. Этот налог уплачивается в соответствующий муниципалитет по месту нахождения собственности и оплачивается покупателем.
- Какая ставка налога взимается?
Ставка налога может быть разной в разных муниципалитетах , поскольку за нее голосует местный муниципальный совет, поэтому налог, взимаемый за приобретение собственности, может быть разным в разных муниципалитетах, с потолком в 3%.
- Какой размер налога я должен и когда его следует уплатить?
Основанием для расчета налоговой ставки является более высокая цена между продажной ценой имущества, указанной в нотариальном акте, и налоговой оценкой имущества согласно Свидетельству о налоговой оценке имущества, являющегося предметом продажи.
Налог должен быть уплачен соответствующему муниципалитету в день подписания нотариального акта о купле-продаже недвижимости.
Закон о подоходном налоге с физических лиц регулирует условия налогообложения при получении дохода от продажи.
- Какой налог я должен, если я получаю доход от продажи собственности?
Согласно положениям ЗПДНФЛ, доход от продажи недвижимости также подлежит обложению подоходным налогом с населения. Другими словами, ФЛ должны платить налог с доходов от продажи собственности.
- Как формируется налог на прибыль от продажи недвижимости?
Закон определяет как реализованный доход от продажи имущества положительную разницу между продажной и покупной ценой. Следовательно, сумма, которая облагается налогом, равна именно этой положительной разнице за вычетом суммы юридически признанных затрат (ЮПЗ) - 10%. Другими словами, налоговая база (сумма, на которую будет взиматься налог) формируется путем вычитания покупной цены (ПоЦ) из продажной цены (ПрЦ) или наоборот - в зависимости от того, какая цена выше / ниже. После вычета упомянутых 10% ЮПЗ, из полученного результата вы получаете сумму, которая будет облагаться налогом.
Вот наглядный пример формирования налога на доход от продажи недвижимости:
Вы купили недвижимость на сумму 20 000 левов (ПоЦ), но впоследствии решили продать ее по более высокой цене - например, 30 000 левов (ПрЦ). Разница между ПоЦ и ПрЦ составляет 10 000 левов. Из этой суммы вы вычитаете 10% (1000 левов) и получаете 9 000 левов. На самом деле, Ваш налог будет вычислен на базе 9 000 левов.
- Какую сумму налога я должен и к какому сроку он должен быть уплачен?
Размер подлежащего уплате налога составляет 10% . Следовательно, в продолжение приведенного выше примера, налог, который Вы должны заплатить за недвижимость, проданную на сумму 30 000 левов, составляет 900 левов. Он должен быть уплачен не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым событием. То есть, если Вы продали недвижимость в 2020 году, вы должны уплатить налог до 30 апреля 2021 года на счет НАП /болгарское Национальное Агентство по доходам/.
- Когда я могу быть освобожден от уплаты подоходного налога на имущество?
Есть несколько вариантов освобождения от уплаты налога на прибыль при продаже недвижимости:
- если Вы продаете жилую недвижимость, которую приобрели более 3 лет назад (необязательно, чтобы в ней проживали);
- если Вы продали до двух объектов недвижимости, которые принадлежали Вашей собственности более 5 лет (количество объектов не имеет значения, если они относятся к сельскохозяйственным и лесным);
- если проданное имущество является Вашим наследством или получено в результате реституционных процедур;
- когда ПрЦ равна или ниже ПоЦ.
Команда Атлантис готова предоставить все виды юридических и бухгалтерских консультаций, которые могут Вам понадобиться в процессе покупки и продажи Вашей недвижимости.
