Блог

Дължими данъци и срокове, в които са дължими при продажба на имот от физическо лице30.03.2021 г.

Сделките за покупко-продажба на недвижими имоти са едни от най-често срещаните в практиката у нас. Както може би знаете, сделки от този тип обикновено са свързани с данъчно облагане и срокове. Данъците се определят съгласно разпоредбите на следните два нормативни акта:

  1. Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) - по отношение на лицата, които придобиват доход от продажба на имоти;

  2. Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) - по отношение на лицата, които придобиват имущество, вследствие на покупка на имот.

В същите нормативни актове са разгледани и обстоятелствата, в които може и да не се дължат определени данъци или да се използват определени данъчни облекчения.

В случай, че планирате да осъществите покупко-продажба на имот, в качеството си на физическо лице (ФЛ), добре би било да се запознаете предварително с видовете дължими данъци, законовата уредба и сроковете им за плащане. Тук обръщаме внимание на тези важни въпроси, които касаят ФЛ, на които им предстои да извършват такава сделка.

 

ЗМДТ регламентира условията за начисляване на местен данък при покупко-продажба на имот

  •     Какъв вид данък дължа, в случай че придобивам имущество по възмезден начин?

Съгласно ЗМДТ, купувачът дължи еднократно местен данък за възмездно придобиване на имущество. Под възмездно придобиване на имущество се има предвид имот, придобит вследствие на осъществяване на сделка по покупко-продажба. Този данък се заплаща към съответната община по местонахождение на имота и е дължим от купувача.

  •     Каква е данъчната ставка, по която се начислява данъкът?

Данъчната ставка може да бъде различна в различните общини, тъй като тя се гласува от местния общински съвет, следователно - дължимият данък за придобиване на имущество може да бъде различен в различните общини, като таванът е 3%.

  •     Какъв е размерът на данъка, който дължа и кога следва да бъде внесен?

Основата, върху която се начислява данъчната ставка, е по-високата цена между продажната цена на имуществото, вписана в нотариалния акт, и данъчната оценка на имота съгласно Удостоверението за данъчна оценка на имота, предмет на покупко-продажба. 

Данъкът следва да бъде внесен към съответната община в деня на подписване на нотариалния акт за покупко-продажба на недвижимия имот. 

 

ЗДДФЛ регламентира условията на облагане с данък при придобиване на доходи от продажба

  • Какъв данък дължа, в случай че придобивам доход, вследствие на продажба на имот?

Съгласно разпоредбите на ЗДДФЛ, обект на облагане на доходите на ФЛ са и приходите от продажба на недвижим имот. Или с други думи, ФЛ дължат данък върху придобитите от тях доходи от продажбата на имот.

  • Как се формира данъкът върху доходите от продажбата на недвижим имот?

Законът определя като реализиран доход от продажба на имот положителната разлика между продажна и покупна цена. Следователно сумата, която се облага с данък, е точно тази положителна разлика минус сумата на нормативно признатите разходи (НПР) - 10%. С други думи, данъчната основа (сумата, върху която ще се начислява данъкът) се формира като от продажната цена (ПрЦ) се извади покупната цена (ПоЦ) или обратното - в зависимост коя е по-висока/ниска. След като от получения резултат се извадят споменатите 10% НПР, получавате сумата, която ще бъде обложена с данък.

Ето и нагледен пример за формиране на данъка върху доход от продажба на недвижим имот:

Купили сте имот на стойност 20 000 лв. (ПоЦ), но впоследствие решавате да го продадете на по-висока цена - 30 000 лв. (ПрЦ) например. Разликата между ПоЦ ПрЦ е 10 000 лв. От тази сума вадите 10% (1000 лв.) и получавате 9 000 лв. Реално данъкът, който дължите, ще бъде обложен върху сумата от 9 000 лв.

  •     Какъв е размерът на данъка, който дължа и до кога следва да бъде внесен?

Размерът на дължимия данък е 10%. Следователно, в продължение на посочения пример по-горе, данъкът, който дължите за продаден имот на стойност 30 000 лв., е 900 лв. Същият следва да се внесе не по-късно от 30 април на годината, следваща данъчното събитие. Т.е., ако сте продали имот през 2020 година, данъкът си следва да заплатите до 30 април 2021 година по сметка на НАП.

  • Кога мога да бъда освободен от заплащане на данък върху доходите от продажба на имот?

Съществуват няколко варианта, в които можете да бъдете освободени от заплащането на данъка върху доходите от продажба на имущество:

-        в случай че продавате жилищен имот, който сте придобили преди повече от 3 години (не съществува изискване да сте живели в същия);

-        в случай че сте продали до два недвижими имота, които са били ваша собственост повече от 5 години (броят имоти няма значение, при условие че се касае за селскостопански и горски имоти);

-        в случай че продаденият имот е ваше наследство или е получен вследствие на реституционни процедури;

-        когато ПрЦ е равна или по-ниска от ПоЦ.

Екипът на Атлантис остава насреща за всички видове правни и счетоводни консултации, от които бихте имали нужда по време на процеса по покупко-продажба на своя недвижим имот.

 

 

 Ако този материал Ви е бил полезен, сигурно ще искате да прочетете и статията ни на тема: Какво означава “апартаментът се продава по БДС” или често срещаното в обявите „на тапа”.